某公共建设项目可行性研究报告

　　[报告全称]：《某公共建设项目可行性研究报告》

　　[报告编号]：kyjzjcl00002

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　　第一章 总论

　　总论作为可行性研究报告的首要部分，主要叙述项目业主情况、项目简介以及经济、社会、生态效益，并对项目的可行性提出综合评价，方便本可行性研究报告的审批。

　　1.1 建设单位介绍

　　1.1.1 公司基本情况

　　1.1.2 公司优势

　　1.1.3 管理及顾问团队

　　1.2 项目介绍

　　1.2.1 项目概况

　　1.2.2 项目进展

　　1.2.3 投资亮点

　　1.2.4 投资优势

　　1.3 融资需求及融资方案

　　1.3.1 融资需求

　　1.3.2 融资方案

　　1.4 经济评价

　　1.4.1 盈利来源

　　1.4.2 收入估算

　　1.4.3 经济评价

　　第二章 某广场项目区位分析

　　2.1 项目建设地址

　　2.2 项目区位优势

　　2.2.1 项目所有地投资环境卓越

　　2.2.2 项目所有地区迎来发展机遇期

　　第三章 行业与市场分析

　　3.1 宏观发展环境

　　3.2 项目所有地土地市场分析

　　3.3 项目所有地房产市场分析

　　3.4 目标区域市场分析

　　3.5 项目市场前景分析

　　第四章 项目建设规模及内容

　　4.1 项目建设规模

　　4.2 项目建设内容

　　4.3 项目实施进度安排

　　第五章 项目运营模式

　　5.1 项目业态

　　5.1.1 运营模式

　　5.1.2 项目定位

　　5.1.3 业态规划

　　5.2 项目SWOT分析

　　5.3 项目客源分析

　　第六章 投融资计划

　　6.1 总投资额

　　6.2 融资计划

　　6.2.1 融资额

　　6.2.2 融资方案

　　建设项目需要的投资资金，可以多渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择成本最低的资金筹措方案。

　　可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附必要的计算表格和附件。

　　6.3 投资者进入机制

　　6.3.1 对投资方的要求

　　6.3.2 投资方的权益

　　6.4 退出机制

　　6.4.1 股权融资退出机制

　　6.4.2 债权融资退出机制

　　第七章 财务预测与分析

　　7.1 财务基本假设

　　7.2 财务预测

　　7.2.1 项目收入预测

　　7.2.2 总成本费用预测

　　7.2.3 项目利润预测

　　7.2.4 总投资现金流量预测

　　7.3 财务评价

　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及生存能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

　　(一)财务净现值

　　财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

　　如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

　　(二)财务内部收益率(FIRR)

　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

　　财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

　　一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

　　(三)投资回收期Pt

　　投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

　　(l)计算公式

　　动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

　　(2)评价准则

　　1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

　　2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

　　(四)项目投资收益率ROI

　　项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

　　ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

　　(五)项目投资利税率

　　项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

　　投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

　　投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

　　(六)项目资本金净利润率(ROE)

　　项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

　　项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

　　(七)项目测算核心指标汇总表

　　7.4 敏感性分析

　　在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

　　7.5 主要财务指标

　　第八章 项目投资风险分析

　　8.1 项目投资风险

　　8.1.1 经营风险及控制

　　8.1.2 财务风险及控制

　　8.1.3 市场风险及控制

　　8.1.4 政策风险及控制

　　8.2 项目投资风险评价

　　附录

　　附件1：项目总投资估算预测表

　　附件2：项目资金来源及使用计划表

　　附件3：项目销售进度及收入预测表

　　附件4：总成本费用预测表

　　附件5：项目损益表预测

　　附件6：项目总投资现金流量预测表

　　附件7：敏感性分析预测表

 

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